DA-SOLUTIO

Gestión de Riesgos. Asesoramiento Técnico Diferenciado a empresas.

Problemática de las obras paralizadas. Requisitos para su reanudación.

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Fernando Prado_Director técnico DA-Solutio

 

 

 

 

Fernando Prado, Director Técnico de DA-Solutio

Hoy en día en España es común encontrar obras que, iniciadas en el tiempo de la burbuja inmobiliaria, se encuentran en estado de total abandono. Un simple paseo por nuestro entorno lo confirmará. Dicen los expertos, y ciertos indicadores parecen corroborarlo, que la crisis inmobiliaria ha tocado fondo y podemos esperar tiempos mejores.

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Cabe pensar que alguna de esas obras paralizadas pueda ser considerada como una oportunidad de negocio, por sus circunstancias particulares de avance, ubicación o por ser notablemente significativa, y convertirse en objeto de atención de emprendedores con el ánimo de obtener un beneficio de esta situación.

Si somos uno de esos emprendedores, y más allá de la capacidad técnica y financiera que habremos evaluado, preguntémonos si hay algo, menos obvio que lo anterior, que pueda llegar a entorpecer o  disminuir la rentabilidad de la operación. Este tipo de obras suelen encontrase en manos de entidades financieras deseosas de desprenderse de estos activos tan inusuales con lo que, con toda probabilidad, nos proporcionarán la información que precisemos y nos ofertarán un precio ajustado. Teniendo esto claro ¿resta algo todavía por investigar?

La respuesta es indudablemente sí. Si lo que pretendemos es vender las viviendas, sabremos que para realizar una transacción de este tipo es necesario documentarla, en última instancia, ante un Registrador de la Propiedad Inmobiliaria. El Registrador exigirá, sin ningún tipo de duda, la constatación de la existencia de un Seguro Decenal de Daños a la Construcción (SDD) en vigor a la hora de documentar la transmisión del bien en cuestión. Se trata de una obligación legal, no un capricho, como prescribe la Ley de Ordenación de la Edificación 38/99 de 5 de noviembre (LOE) en su Artículo 20. Este sencillo trámite puede convertirse en un obstáculo notable.

Conocida esta necesidad, habremos de recabar información acerca del estado en el que se hallan los diferentes seguros de la misma, en especial ese cuya suscripción es obligatoria para la venta: el SDD. Es posible incluso que el propio vendedor nos haya transferido, entre otra documentación, una “Póliza de Seguro Decenal” sobre el inmueble objeto de la transacción. Sin embargo debemos conocer que no hay pólizas de SDD para obras sin terminar. Hay documentos similares en los que se establecen una serie de requisitos para que se pueda constituir la garantía obligatoria que establece la LOE. Siempre a la finalización de la obra.

En principio un estado de paralización debería ser comunicado a la compañía aseguradora. Si la paralización tiene una circunstancia razonada y su duración no resulta exagerada, las compañías no suelen poner problemas en retomar el contrato cuando las circunstancias que provocaron el parón desaparecen. Casi con toda seguridad éste no será nuestro caso ya que un lapso superior a los dos años, no va a ser considerado como razonable por una Compañía Aseguradora y, como mínimo, solicitará información acerca de las medidas que se han tomado para preservar la integridad funcional de la estructura. Como lo habitual es que estas medidas no hayan existido en una obra paralizada, es importante adelantarnos a los posibles requerimientos de la Compañía.

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Una obra con un desarrollo normal hasta su paralización, habrá contado con la presencia de un Organismo de Control Técnico. Esta figura, no prevista en la LOE, resulta imprescindible para la suscripción de una póliza de SDD en la gran mayoría de las Compañías. Hay que asegurarse de que hayan notificado a la Compañía la paralización de la obra y  de que elaboren un informe suplementario para reportar  su reanudación y el cambio de promotor. Conviene incluir una sucinta descripción del estado de la obra fundamentado en una inspección visual que en la mayoría de los casos corroborará que es apta para el fin con el que se ha concebido salvo por defectos de ejecución o de los materiales que afortunadamente en la actualidad no resultan frecuentes.

Obtenida la confirmación de la Aseguradora de que está en disposición de retomar el riesgo deberemos revisar el trabajo reportado por el Organismo de Control a la Compañía con anterioridad. Consideremos que son sus ojos en la obra y que su misión no acaba hasta que ésta termina. Si los informes de ejecución de cimentación y estructura han sido confeccionados y reportados estamos de enhorabuena. Si esto no es así , por ejemplo porque la estructura no se ha llegado finalizar totalmente, hay que asegurarse de que se poseen todos los datos necesarios para cumplimentarlos. Naturalmente el Organismo de Control tendrá que completar su plan de visitas y debemos de procurarle los resultados de análisis de los materiales que se realicen a posteriori de nuestro aterrizaje en la obra. Ellos deberían tener los realizados con anterioridad. En caso contrario, habremos de recabarlos de la empresa contratada para realizarlos.

Una vez terminada la obra queda por resolver la entrada en vigor de la póliza de SDD. La compañía nos solicitará una serie de documentos, entre los que destaca la figura del Acta de Recepción. El Acta refleja el hecho de la entrega de la obra al Promotor por parte del Contratista y contiene una serie de datos regulados para la identificación de la operación y sus actores. La fecha de firma de este instrumento exigido por la LOE marca el inicio del período de cobertura de diez años por lo que resulta ser la piedra angular del proceso. Debe ser firmada, al menos, por el Promotor y el Contratista Principal. Sin entrar en divagaciones acerca de la naturaleza de la última figura diremos que las aseguradoras entienden que Contratista Principal es aquel que asume la gestión y coordinación integral de la obra desde su inicio, no aquel industrial que tiene más peso económico en el presupuesto de la obra. Esto delimitará las responsabilidades en una eventual repetición en el caso de siniestro. Por ello resulta importante su identificación para la Aseguradora.

Si hemos conseguido que la constructora que había ejecutado la obra hasta su paralización la finalice, no tendremos problemas en recabar su firma. En caso contrario aún contamos con dos opciones. Entablar un debate semántico con la compañía en el que podremos eventualmente rendirlos por acoso o asumir la figura de Contratista Principal nosotros mismos. Esto no supone por lo general problemas con las aseguradoras aunque es posible que la prima prevista inicialmente se vea incrementada. Los costes suplementarios que esto acarrea son modestos comparados con el trastorno que puede ocasionarnos no tener este tema resuelto.

Dados todos los pasos anteriores estaremos en disposición de obtener el Suplemento de Entrada en Vigor de la Póliza y proceder a la venta de las viviendas.

Lo anterior es menos complejo de lo que parece si contamos con el asesoramiento de los profesionales adecuados pero no olvidemos que todos los supuestos contemplados dibujan una situación de partida óptima. Hay otras posibilidades que complican este proceso y que serán bastante más comunes de lo deseable. Imposibilidad de consecución de documentación acerca de proyecto, inexistencia o desaparición de actores como los comentados Organismo de Control, necesidad de una evaluación del estado de la estructura por su obvio deterioro, etc. Todo ello puede llegar a constituir un escollo aparentemente insalvable para el éxito del proyecto. Éste será el tema de una próxima entrada en esta sección.

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