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Gestión de Riesgos. Asesoramiento Técnico Diferenciado a empresas.

La Garantía Trienal en el marco de la LOE

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Fernando Prado_Director técnico DA-Solutio

 

 

 

 

 

Fernando Prado, Director Técnico de DA-Solutio

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La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) significó, en el momento de su puesta en marcha,  el advenimiento de una nueva época en cuanto a la protección del consumidor de vivienda se refiere. Por primera vez éste quedaba amparado de los daños que pudiesen producirse en su vivienda por entidades de acreditada solvencia y con una perspectiva de durabilidad razonablemente amplia. Se pretendía conseguir de este modo que la responsabilidad del promotor sobre la obra realizada fuese ejecutable independientemente del estatus jurídico de su empresa y soslayándose de este modo flagrantes situaciones de indefensión motivadas por extinciones, situaciones de suspensión de pagos, etc.

Inicialmente la ley estableció como obligatoria únicamente la garantía referida a los daños que tuviesen su origen o afectasen a la obra fundamental, definiéndose ésta como los elementos estructurales del edificio. Se preveía en un futuro la redacción y desarrollo del Código Técnico de la Edificación (imponiéndose para ello un plazo de dos años) y el establecimiento de la obligatoriedad de suscripción de las restantes garantías previstas en el Artículo 19 de la Ley, que afectaban a la habitabilidad y los acabados de las construcciones.

Como sucede con más frecuencia de la deseable,  estos plazos se prolongaron mucho más allá de lo previsto inicialmente. El Código Técnico no entró en vigor hasta el año 2006, y a día de hoy no está regulado el establecimiento de las garantías a las que se refiere el ya comentado Artículo 19 de la Ley.

No obstante, y como viene siendo habitual en el sector asegurador, algunas compañías colocaron en el mercado productos que recibían la denominación de garantías trienales y que daban cobertura a una serie de supuestos que afectaban a elementos de la edificación diferentes de los puramente estructurales: instalaciones, albañilería y elementos de impermeabilización principalmente. Se adelantaban de este modo al Legislador y marcaban una senda que sirviese de orientación, no siempre desinteresada, al futuro Real Decreto que regularía la obligatoriedad de suscripción de estas garantías.

Estas garantías se constituían, a falta de un marco regulador propio, como complementarias de la garantía decenal principal, siendo su contratación voluntaria y sus requisitos notablemente exigentes. Su precio era asimismo elevado. Por el contrario la casuística de riesgos cubiertos no era especialmente amplia, excluyéndose normalmente todo aquello que tuviese que ver con sensaciones subjetivas referentes al confort e incluso la eventualidad de que los niveles de servicio de determinadas instalaciones no alcanzasen los previstos en proyecto. Unido todo ello a los plazos legalmente establecidos para las garantías de los productos, no parece que resultase una apuesta demasiado arriesgada por parte del sector asegurador.

Recientemente el Congreso ha elevado una propuesta no de ley al Gobierno para que apruebe la normativa al respecto de la obligatoriedad del seguro trienal en edificios. De ser así finalmente es posible que se le dé un vuelco notable al tipo de circunstancias que eventualmente obtengan cobertura por un seguro de esta naturaleza. En especial si, como parece, se entra a valorar parámetros de confort o, lo que puede resultar aparentemente equivalente, de habitabilidad de una vivienda. Esto supondría dar un vuelco dramático a la óptica con la que las aseguradoras abordan actualmente estos riesgos.

En este último caso, las aseguradoras abordarán un gran reto si pretenden aquilatar correctamente su riesgo y establecer parámetros de certidumbre que les permitan rentabilizar el producto. Muchas de ellas han redimensionado sus estructuras de modo que se enfrentarán a una ardua tarea a la hora de enfrentarse con un producto presumiblemente tan técnico y específico.

Asimismo los asegurados deberán ser conscientes del producto que contratan de manera obligatoria y conocerlo mínimamente para evitar situaciones que puedan dar lugar a equívocos amparándose en pretendidas concurrencias de seguros. Estas situaciones son aún hoy en día habituales involucrando a los diferentes productos que pueden suscribirse para una edificación: Seguro Decenal, Comunidades, Hogar… Un producto más puede incrementar la confusión y generar situaciones realmente incómodas para el asegurado.

Estos dos últimos puntos requerirán de profesionales con experiencia contrastada en este ámbito, tanto para servir de apoyo a las aseguradoras, actualmente muy mermadas  en su capital humano como para asesorar a un asegurado confuso ante un abanico de pólizas con garantías engañosamente similares.

En cualquier caso, es pronto para evaluar las consecuencias que un Real Decreto todavía por redactar tendrá sobre los sectores de la construcción y los seguros. Un análisis detenido del contenido del mismo es preciso para calibrar correctamente sus implicaciones. Estaremos atentos a su publicación.

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2 Comentarios

  1. Ademas de la confusion con este tipo de problables seguros, en el mercado actual hay otro que garantiza los desperfectos, post/venta de una vivienda para evitar la retencion del Constructor o para aminorarla, que tambien deben ser regulados, pues la confusion podria ser aun mayor.
    Creo que la mejor solucion seria la garantia decenal, pero con una cobertura especial a las instalaciones, confortabilidad, etc, por tres años y partir del tercer año, 7 años solo decenal tal y como actualmente esta redactada.
    Esa es mi creencia, pues la experiencia desde el año 2000, en este tema y con conocimiento amplio de la siniestralidad en decenales que tienen las Compañias, no ha sido tan preocupante como se planteo en principio, por lo que se podian ajustar costes de ambas garantias.

    • Buenos días Agustín, muchas gracias por tu comentario.

      Tienes razón en que la Ley prevé además del conocido Seguro Decenal y el Trienal, objeto del artículo, otro seguro de un año de duración que resarciría de los daños o defectos de los acabados de la edificación. Sin embargo los requisitos que la propia legislación le impone son, desde mi punto de vista, muy exigentes para las aseguradoras. En particular la ausencia de franquicias. Creo que su regulación está todavía muy lejana teniendo en cuenta que es salvable con una retención del 5 % al constructor, que sería el responsable de los daños, durante un período razonable como es un año.

      En cuanto a la articulación de las coberturas, me refiero a la decenal y las trienales, dentro de un seguro común, se trata de la vía actualmente abierta por las aseguradoras, aunque como comento en el articulo, su posición actual es muy conservadora.

      La ley prevé el seguro de tres años como independiente del decenal. Creo que esto sería, en última instancia, beneficioso para el consumidor ya que podría optar por productos específicos para cada caso en función de sus preferencias y la posible especialización de las compañías que se verían obligadas a potenciar su competitividad. Asimismo estas últimas podrían eventualmente independizar el análisis de sus productos lo que debería conllevar una mejor comprensión del riesgo y una mejor delimitación de las primas del mismo modo que las empujaría a delimitar con transparencia los capitales asegurados para cada una de ellas que, hoy en día, son más que farragosos de determinar. En el plano puramente teórico esto debería redundar en unas mejores condiciones de contratación y en la seguridad del usuario.

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